Konzept der StadtteilGenossenschaft Hulsberg eG (SGH)

Hintergrund

In der Östlichen Vorstadt, einem innenstadtnahen Stadtteil in Bremen, wird auf dem heutigen Grundstück des Klinikums Bremen-Mitte durch den Neubau des Klinikums eine knapp 14 ha große Fläche frei. Diese Fläche soll zu einem neuen städtischen Quartier entwickelt werden. Die Finanzierung des neu errichteten Klinikgebäudes soll zum Teil durch den Verkauf der frei werdenden, im kommunalen Besitz befindlichen Klinikflächen gedeckt werden. Die Stadt Bremen möchte durch den Verkauf der Grundstücke und einiger Bestandsgebäude in attraktiver innenstadtnaher Lage insgesamt 72 Millionen Euro einnehmen.

Im Rahmen eines breit angelegten Bürgerbeteiligungsprozesses besteht Einigkeit darin, dass im neuen Wohnquartier eine soziale Mischung der Bewohner angestrebt werden soll. So wurde auf Druck von Initiativen und dem zuständigen Ortsbeirat  beschlossen, dass 30 Prozent der Wohnungen der Sozialbindung unterliegen sollen. Trotzdem befürchten viele Akteure der Bürgerbeteilung, dass aufgrund des Interesses der Stadt an möglichst hohen Verkaufserlösen die meisten Grundstücke an private Investoren verkauft werden, um dort Wohnungen zu errichten, die sich Gering- und Normalverdiener nicht leisten können.

 1. Was wir wollen

Um zu verhindern, dass durch diese Verwertungslogik ausschließlich kapitalstarke Investoren zum Zuge kommen wurde am 3. März 2016 die StadtteilGenossenschaft Hulsberg eG gegründet. Sie möchte im neuen Wohnquartier durch den Umbau eines Bestandsgebäudes - ggf. auch mittels Neubau – innovativen, energiesparenden und bezahlbaren Wohnraum für sozial gemischte, nachbarschaftliche und gemeinschaftliche Wohnformen (z. B. Mehrgenerationenwohnen) realisieren. Die Genossenschaft will insbesondere die Belange wohnungssuchender Gering- und Normalverdiener, älterer und allein erziehender Menschen, von Familien mit Kindern, pflegebedürftiger Personen, Wohnungsloser und von Geflüchteten fördern. Der genossenschaftliche Wohnraum sichert den Mitgliedern ein dauerhaftes Wohnrecht und die Spekulation mit Grund und Boden wird verhindert.

 

2. Von der Initiative zur Genossenschaft. Chronologie

31. Oktober 2014:        

Info-Veranstaltung der "Initiative Stadtteilgenossenschaft

Neues Hulsberg-Viertel"

2015 – Februar 2016: 

Diskussion der Satzung

3. März 2016:               

Gründungsversammlung der StadtteilGenossenschaft Hulsberg eG 

März 2016:                   

Bildung von Arbeitsgruppen: AG Finanzen, AG Öffentlichkeitsarbeit und AG Wohnen

November 2016:          

Eintragung der StadtteilGenossenschaft Hulsberg eG in das                                Genossenschaftsregister

 

Seit der Gründung arbeiten wir in Arbeitsgruppen, organisieren Infoveranstaltungen mit Kooperationspartnern, u. a. mit der VHS und dem DGB. Gespräche mit den verantwortlichen politischen Vertretern, sowie den Stadtplanern der Baubehörde erfordern unseren vollständigen Einsatz damit das Bettenhaus in der Bauplanung erhalten bleibt.
Durch Gespräche mit unserem Architekten und Workshops, organisiert durch die AG Wohnen, entwickeln wir kontinuierlich unser Wohnkonzept im Quartier weiter. Außerdem organisieren wir Veranstaltungen zu den Themen Bauen und Wohnungspolitik.

3. Das Projekt Bettenhaus: ein vertikales soziales Dorf als Leuchtturmprojekt

Eine lebendige Stadtgesellschaft setzt sich zusammen aus unterschiedlichen Menschen mit verschiedener kultureller Herkunft, wirtschaftlicher, kreativer oder mentaler Kraft. Herkömmliche Wohnungsbausysteme, egal ob im Miet- oder Eigentumsbereich tendieren zumeist dazu, Lebenswelten voneinander zu separieren und abgeschottete Subsysteme in der Stadt zu bilden. Konkret: Sozialwohnungen für Personen mit geringem Einkommen, Eigentumswohnungen für die Besserverdienenden.

Dagegen setzen wir auf das Konzept einer sozial gemischten Nachbarschaft in einem „vertikalen sozialen Dorf“, das sich auf genossenschaftlicher Basis selbst organisiert. In einem neunstöckigen Gebäude, das jetzt noch als Krankenstation genutzt wird, können nach dem Umbau Menschen mit unterschiedlichen Lebensstilen, sozialer und geographischer Herkunft, körperlicher oder wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit ihre wohnlichen und nachbarschaftlichen Belange selbstverwaltet organisieren.

Das neunstöckige Zentralgebäude auf dem Gelände des zukünftigen Wohnquartiers, das sog. „Bettenhaus“, bietet für die Realisierung eines solchen von Vielfalt, Integration und Inklusion gekennzeichneten Konzepts die besten Bedingungen. Es verfügt über reichlich potentielle Wohnfläche (ca. 13 000 qm BGF, ca. 9.000 qm NF) für die unterschiedlichsten Wohnbedürfnisse wie Einzelappartements, Cluster-Wohnungen, gemeinschaftliches Mehrgenerationenwohnen, große Wohnungen für kinderreiche Familien, temporäres Wohnen (z. B. für Geflüchtete), Senioren-, Pflege- oder Behindertenwohnungen. Das Bettenhaus ist barrierearm (teilweise barrierefrei), hat drei Treppenhäuser und fünf Fahrstühle und ist bis zum Jahr 2009 mit Millionenbeträgen regelmäßig saniert worden. Drei der Fahrstühle sind so groß, dass sie für Menschen im Rollstuhl bequem befahrbar sind. Die Bausubstanz ist solide und die Skelettbauweise des Gebäudes ist umbaufreundlich, da es nur wenige tragende Wände gibt.

Die Stadt würde das Bettenhaus gerne zugunsten eines großen Parkhauses, das mit Wohnungen ummantelt sein soll abreißen. Dagegen richtet sich großer Widerspruch, insbesondere von der StadtteilGenossenschaft Hulsberg eG und anderen gesellschaftlichen Gruppen. Die Entscheidung darüber ist noch offen. Die StadtteilGenossenschaft Hulsberg eG setzt sich mit aller Kraft für den Erhalt des „Bettenhauses“ ein.

3.1 Wohnen im Hochhaus: das vertikale soziale Dorf als Modell für innovatives urbanes Wohnen

Das neue Konzept für das „Bettenhaus“ könnte Modellcharakter für das gemeinschaftliche Wohnen in einem Hochhaus sein, das nicht von Anonymität und Isolation geprägt ist, sondern durch ein nachbarschaftliches Miteinander, eine Vielfalt unterschiedlicher Lebensformen und demokratisch verfasste Organe der Selbstverwaltung. Angesichts knapper städtischer Flächen, insbesondere im Binnenbereich ist es ein Beispiel für das vertikale Wohnen in verdichteten Innenstädten.

3.2 Umbau statt Neubau senkt die Baukosten

Der Umbau ist nach ersten Kostenschätzungen unserer Architekten günstiger (ca. ein Drittel) als der Neubau eines vergleichbar großen Gebäudes. Die Nutzungsgebühren (Mieten) würden entsprechend geringer sein als bei einem vergleichbaren Neubau. Dies ist eine entscheidende Voraussetzung für  die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für

für Gering- und Normalverdiener, eines der Hauptanliegen der StadtteilGenossenschaft Hulsberg eG.

3.3 Umbau statt Abriss – ein Beitrag zum Klimaschutz

Ressourcenschonendes Bauen/Umbauen und Klimaschutz sind wichtige Anliegen unserer StadtteilGenossenschaft Hulsberg eG. Deshalb setzen wir uns für den Erhalt des Bettenhauses ein. Bei einem Abriss geht wertvolle „Graue Energie“ verloren und die Abrisskosten sind hoch (schätzungsweise eine halbe bis eine Millionen Euro).

3.4 Teile-Ökonomie spart Energie und Ressourcen

Ein schonender Umgang mit allen verfügbaren Ressourcen ist uns ein wichtiges Anliegen, das von der ersten Konzeption bis in den Wohnalltag hinein wirken soll. Energie, Rohmaterialien, Gebrauchsgüter, alles lässt sich effizienter einsetzen.

Ohne Verzicht auf gewohnte Standards können wir sparsamer mit Fläche, Energie, Mobilität umgehen, durch unsere gemeinschaftsorientierte Wirtschaftsform sogar mehr Auswahlmöglichkeiten und Komfort generieren. Da bei uns nicht jede und jeder für alles selbst sorgen muss, kann vieles bei Bedarf gebucht werden und steht nicht die meiste Zeit ungenutzt herum und beansprucht somit unnötig Ressourcen. Geplante Beispiele dafür sind die gemeinsame Nutzung von Werkzeugen und Haushaltsgeräten, Car-Sharing und/oder gemeinsame Nutzung von Fahrzeugen für Urlaubsfahrten oder den Großeinkauf, die in einer hauseigenen Mobilitätszentrale gebucht werden könnten, eine eigene dezentrale Stromversorgung durch ein Blockheizkraftwerk und eine innovative Fassaden-Solaranlage.

3.5 Gemeinschaftsräume reduzieren den individuellen Wohnraumbedarf

Unser Konzept sieht die Reduzierung des individuellen Wohnraums zugunsten der gemeinsamen Nutzung von Räumen (z. B. Gästezimmer, Gemeinschaftsräumen zum Kochen und Feiern, Werkstätten etc.) vor. Auch durch innovative Wohnformen, wie z. B. Clusterwohnungen, wollen wir den Flächenbedarf pro Person reduzieren, Energiekosten einsparen und das soziale Miteinander fördern.

3.6 Kooperation mit dem Verein für Innere Mission: Nachbarschafts-Cafe fördert Integration und Inklusion

Für Menschen, die körperlich oder psychisch in ihrer Leistungsfähigkeit eingeschränkt sind, will der Verein für Innere Mission sowohl Wohnungen im „Bettenhaus“ anbieten wie auch Arbeitsplätze schaffen. So möchte der Verein für Innere Mission für diese Personengruppe Beschäftigungsmöglichkeiten in einem Cafe anbieten, das im EG angesiedelt werden soll und ein wichtiger Ort der Begegnung für Menschen mit und ohne Behinderung im neuen Wohnquartier sein kann.

3.7 Kooperation mit der Bremer Heimstiftung: Tages- und Kurzzeitpflege mitten im Quartier

Um in solch einem „vertikalen sozialen Dorf“ auch Menschen mit Pflegebedarf Angebote machen zu können, kooperieren wir mit der Bremer Heimstiftung, dem innovativen und größten Bremer Träger für Wohnen und Pflege im Alter. Die Bremer Heimstiftung möchte im Erdgeschoß eine Tagespflege-Station einrichten und in einem der oberen Stockwerke eine ganze Etage für die Kurzzeitpflege nutzen. Hier ist auch eine enge Kooperation mit dem Klinikum-Mitte denkbar, da nach operativen Behandlungen, insbesondere bei älteren Personen, sehr häufig eine Kurzzeitpflege nötig wird. Beide Institutionen (Bremer Heimstiftung und der Verein für Innere Mission) sind Mitglied der StadtteilGenossenschaft Hulsberg eG geworden.

3.8 Neue Wohnformen fördern das Miteinander

Durch die integrative Wirkung von Mehrgenerationenwohnen auf einer Etage (z.B. Senioren, Alleinerziehende und Studenten) kann sozialer Mehrwert generiert werden (gegenseitiges Helfen: Einkauf, Kinderbetreuung, kleinere handwerkliche Arbeiten etc.) der zukünftig für das Zusammenleben aufgrund der demographischen Entwicklung immer wichtiger wird. 

3.9 Kooperationsvertrag mit der Stadt könnte Grundstückskosten senken

In einem Kooperationsvertrag mit der Stadt soll festgehalten werden, welchen Beitrag die StadtteilGenossenschaft Hulsberg eG für die Entwicklung einer guten Nachbarschaft im neuen Wohnquartier leistet (wie z. B. das Nachbarschaftscafe, ein Bauernladen, Angebote zur Kurzeit- und Tagespflege etc.) und im Gegenzug soll die Stadt den Kaufpreis für das Bettenhaus-Grundstück reduzieren.

4. Neun Stockwerke - vielfältige Nutzung

Nach einer ersten Überprüfung der baulichen Rahmenbedingungen haben unsere Architekten eine vorläufige Raumplanung entworfen, die versucht, eine Balance zwischen den unterschiedlichen Nutzungsanforderungen/Wohnwünschen einerseits und einem möglichst geringen Umbauaufwand andererseits herzustellen, um so die Baukosten möglichst gering zu halten. Auf Basis dieser Prämisse ist ein erstes Nutzungskonzept für das Bettenhaus entwickelt worden:  

EG:

Hotelähnliches Foyer mit Concierge-Service

Nachbarschafts-Cafe: Träger ist der Verein für Innere Mission, der das Cafe mit Klienten aus ihrem Bereich betreiben will.

Bauernladen der Bremer Erzeuger-Verbraucher-Genossenschaft (EVG). Versorgung des neuen Wohnquartiers mit gesunden Lebensmitteln aus dem regional-ökologischen Landbau anbieten. Der Laden soll auch – wie das Cafe – ein Ort der Begegnung für die Bewohner des neuen Wohnquartiers sein.  

Tagespflegestation der Bremer Heimstiftung.

Räume für Kleingewerbe, innovatives Handwerk, Selbsthilfe-Gruppen etc.

Büro des Quartiersvereins

 

Für die Stockwerke eins bis acht gibt  es eine Vielfalt von Nutzungsvorstellungen, die aber noch vorläufigen Charakter haben. Im 1. Stock könnten Räume für Kulturschaffende, Kunsthandwerker und Künstler (z. B. Musikübungsräume etc.) entstehen oder auch Co-Working-Arbeitsplätze für die Kreativwirtschaft. Im 4. Stock plant die Bremer Heimstiftung die Einrichtung einer Kurzzeitpflege-Station und im 5. Stock entstehen voraussichtlich Wohnungen für Klienten des Vereins für Innere Mission. In den Stockwerken 2,3,6,7 und 8 sind Wohnungen für die unterschiedlichsten Lebensstile und Lebensphasen vorgesehen: Single-Wohnungen, Wohnungen für Paare, Familien und Senioren, innovative Clusterwohnungen und Wohnungen für Alleinerziehende, Wohnungen für Flüchtlinge und kinderreiche Familien. In jedem Stockwerk wird es voraussichtlich einen großen Gemeinschaftsraum geben. Zu jeder Clusterwohnung würde außerdem noch ein kleinerer Gemeinschaftsraum bzw. eine Gemeinschaftsküche gehören.

5. Selbstbestimmung erlernen – Verantwortung übernehmen

Wir brauchen Menschen mit Verantwortungsbewusstsein in unserer Gesellschaft, z. B. bei der Gestaltung unserer Wohnumfelder, Nachbarschaften und Quartiere, um die öffentlichen Institutionen zu entlasten, um politischen Einfluss zu gewinnen aber auch, um Selbstwertbewusstsein zu generieren. Die genossenschaftliche Organisation unseres Wohnprojekts bietet dafür optimale strukturelle Voraussetzungen. Sie fördert die Befähigung zur Selbstverwaltung ebenso wie den Blick „über den Tellerrand“ des individuellen Wohlbefindens. Die engagierte Teilnahme unserer Genossenschaft an dem Prozess der Bürgerbeteiligung zur Entwicklung des neuen Wohnquartiers „Neues Hulsberg-Viertel“ ist in diesem Kontext sichtbarer Ausdruck eines am Gemeinwohl orientierten Bürgersinns.

6. Grundstücksvergabe im Erbbaurecht

Um Bodenspekulation langfristig zu verhindern und die Anfangsinvestitionen niedrig zu halten, sieht unser Konzept auch die Möglichkeit vor, dass die StadtteilGenossenschaft Hulsberg eG das Grundstück im Erbbaurecht von der Stadt oder einer Stiftung pachtet.  

 

Margot Müller/Peter Bargfrede

Bremen, 18.3.17

 

 

 

 

Konzept

(Stand 18.März 2017)

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